这两年，能明显感觉到房地产在走“下坡路”。

三组数据可以很好的帮大家理解：1、2022年房地产销售额13.33万亿，较2021年的18.19万亿，暴降了4.86万亿；

2、2022年卖地收入6.68万亿，同比下降23.2%；

(资料图片)

3、2022年全国房地产开发投资132895亿，同比下降10%。其中住宅投资100646亿，下降9.5%。

今年前4个月的数据就更差了。虽然2、3月份销售额有所回升，但事实证明，这只是前两年积压的需求集中释放的结果。4月份房贷-1156亿，说明当下国人的购房热情，还没有提前还贷高。

另外必须承认的是，以目前的救市手段，仍然无法阻挡房地产继续向深渊滑去。

之前的文章已经说过了，现在的房地产已经不是“要不要救”的问题，而是有心无力。传统的救市政策基本没用，但真想救也不是没招，比如搞信贷强刺激，效仿2009年，房贷利率在LPR的基础上直接打7折，且降存量房贷利率至新增房贷同一水平，同时取消认房认贷，契税、增值税、个税等减免。

只此一招，就可以调动起庞大的购房需求，再次拉升楼市。但这样做的概率为零。一是全球大环境萧条，不允许我们搞放水式刺激，且边际作用越来越差；二是“打强心剂”的确可以把房地产救起来，但药效一过，下跌的会更猛烈。

每次我悲观时，都有人说，现在消费很好，线下餐饮、旅游、娱乐等业态一片繁荣景象。这和网上叫惨的信息完全相违。

这其实不难解释，归根结底还是因为房子——大宗消费中的房子、车子、手机三大件骤降，释放的消费能力，都转移到吃喝玩乐上面了。一句话，不买房，人人都有钱了。用网友的话说，省出100万首付，花5000吃吃喝喝玩玩乐乐，没毛病吧。

而且必须说明的是，房地产的悲观，不是任何人包装出来的，而是事实确实如此。

有意思的是，市场越悲观，专家却越乐观。

5月22日，在谈及经济增长时，中国国际经济交流中心副理事长、原中央财经领导小组办公室副主任杨伟民直言，“居民住宅峰值没有到来，虽然空置住房很多，居民住宅特别是解决以农民工为主的3亿人的居住问题，未来仍然有很大空间。”

杨伟民的话，用12个字就可以概括： 3亿农民工，房地产的未来。

未来随着3亿农民工洗脚上岸进城，房地产仍然大有作为——农民工进城安家，就会有购买住宅的需求，这些需求会进一步释放支撑房地产继续狂飙发展。

中国最不缺的就是专家，但最道貌岸然的也是专家，他们明明什么都懂，却仍然屁股决定脑袋。有时候真不怪网友diss专家，只怪他们太能胡说八道了。为了达到一些目的，有些专家大放厥词，甚至开始罔顾事实真相了。

针对上述专家的言论，铁锤接下来想说几点个人看法：

第一，一个很重要的数据：2022年新增城镇人口仅646万，和预期的1200万相差巨大，是28年来首次跌破千万，相较于2021年几乎腰斩，不到2019年的三分之一。

数据反映的问题非常明确，城镇化进程大幅放慢了。说白了就是农村人口不愿意进城了。事实上从这两年的人口流动趋势来看，很多地方已经开始出现人口逆向流动的情况。

更不要说，我国的老龄化进程在加剧。这意味着我国城镇化见顶不远了，每年新增的城镇人口会逐年递减。

第二，3亿农民工未进城、未买房，不是因为他们不喜欢，而是因为没钱。

3亿农民工未买房，然后就脑回路清奇的理解为房地产还有3亿的购房需求，专家并非不懂受众分析，而是非蠢即坏。

真相是，这些农民工未来即便进城，也接不动城里的商品房。

农民工购买商品房有多难？我们简单计算一下。统计局数据，2022年农民工平均工资是4615元，4月份全国平均房价10562元/平，按照购买100平米的房子计算，需要不吃不喝20年。

现实中，农民工想购买商品房，其实需要付出的代价更大，因为底层的人的收入，压根就没变过。当我们在谈论北上广深动辄10万一平的房价时，当我们在谈论大城市人人月收入过万时，殊不知全国仍然有6亿人，月收入不足1000元，这才是赤裸裸的现实。

而专家们，只知道盯着穷人的钱包。当经济不好时，当房地产卖不动时，他们又想起农村的这帮老哥们了。

第三，把房地产寄托在3亿农民工身上，鼓励农民进城购房，就是本末倒置。

这么说，基于两点：一是农民进城，不是简单的户口迁移，背后有一系列亟待解决的配套问题，包括但不限于就业、医疗、养老等。这些配套是应该做在农民进城之前的。否则农民进了城，又找不到工作，看不起病、养不起老，无疑会让农民成为新的扶贫对象，或者城市里新增的失业人口。

这不是我危言耸听，而是当下正在发生的事实：一些地方，为了应对房地产市场下行压力，挖掘农民购房潜力去库存，仅靠补贴等政策吸引农民进城购房，不少地方连“退宅基地拿补贴”的手段都用上了。

道理很简单，想农民进城要先确保农民有赖以生存的工作和生存的技能，否则进城之后是留不下的，最后还是会回到农村去。这时候使手段哄骗农民接盘的城市商品房，无疑也会空置浪费。这不仅给农民造成巨大的经济压力，更会加重其生活负担。这显然是得不偿失的举动。

尤其是很多县城，明明存在产业发展滞后、提供就业岗位有限等“硬伤”，却还在费尽心思鼓励农民进城，本质上是希望农民工接盘县城严重过剩的商品房，一方面是对农民工剩余劳动的剥夺，另一方面是想把地方和开发商高企的债务向下转移。

二是一味鼓吹农民进城，不仅不利于农业生产，而且破坏了农业产业结构。殊不知，近年来我国农村土地空置抛荒的情况已经非常严重了，不少地方农村的耕地空置率已超70%。当然了，农村的问题根深蒂固，不是这两年才出现的，其中有农业转移人口市民化的大趋势因素，也有农村产业没落留不住人的原因，今天就不多分析了。

综上所述，铁锤想说的是，鼓励农民进城要因势利导，不能一门心思想歪点子。农民愿不愿意进城，其本在于能不能获得就业机会，提高收入水平，在此基础上才愿意通过购房留下来。

单纯的想打破楼市僵局，想让农民接盘严重过剩的商品房，想追求楼市销售业绩和政府财政收入，出发点就大错特错了。基于此而推出的种种鼓励农民进城购房的政策措施，根本不是农民想要的，所以结果只能是一地鸡毛。

正如农民日报所言：下功夫完善产业配套设施和营商环境，健全就业、教育、医疗等保障，补齐环境基础设施、公共服务设施等方面短板，让农业转移人口平等享受优质服务，这些都应该做在农民进城前面。

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